Debe entenderse por daci�n en pago �datio in solutum�, como medio de extinci�n de las obligaciones, el acto en virtud del cual el deudor, voluntariamente, realiza, a t�tulo de pago, una prestaci�n diversa de la debida al acreedor, quien consiente recibirla en sustituci�n de esta, pudiendo ser definida en un sentido m�s restringido, como la entrega de una cosa corporal como equivalencia del cumplimiento de la obligaci�n, siendo frecuente en la doctrina y jurisprudencia espa�ola emplear como sin�nimas las expresiones de daci�n y adjudicaci�n en pago, lo que no parece del todo correcto, ya que alg�n sector doctrinal apunta que la denominaci�n de adjudicaci�n en pago debe reservarse para los casos de adquisici�n de la propiedad por acto del Estado, bien sea a trav�s de acto de autoridad, funcionario, etc., o persona investida con las necesarias facultades por el ordenamiento jur�dico. El TS en Sentencia de 13 de febrero de 1989 describe la daci�n en pago como acto por virtud del cual el deudor transmite bienes de su propiedad al acreedor, a fin de que este aplique el bien recibido a la extinci�n del cr�dito de la que era titular, actuando este cr�dito con igual funci�n que el precio en el contrato de compraventa Nota .

A diferencia de algunos textos extranjeros, como el alem�n o el brasile�o, el CC patrio no habla de la daci�n en pago como modo de extinci�n de las obligaciones, aunque da por supuesta la instituci�n en los arts. 1.521 y 1.636 al tratar de los retractos, y, en algunas otras disposiciones, habiendo estado muy generalizada equiparar la daci�n en pago a la compraventa, en la cual el cr�dito figura como precio Nota . No es extra�a a esta asimilaci�n nuestro CC, que equipara para algunos efectos la daci�n en pago a la compraventa, y la acepta, sobre todo, la jurisprudencia del TS que ha declarado que constituye compraventa el convenio por el que se da cosa en pago de un cr�dito l�quido. Frente a esta concepci�n, otra m�s moderna considera a la daci�n en pago como una novaci�n por cambio de objeto Nota , ello con la intenci�n de dar soluciones pr�cticas antes que fijaciones doctrinales o te�ricas, pero no como asimilaci�n absoluta o integral de la daci�n en pago al contrato de compraventa, que no soportar�a o admitir�a todos los supuestos de la "datio insolutum"; teor�as ambas que tropiezan con serios inconvenientes. La compraventa persigue crear un v�nculo obligatorio, y la daci�n en pago, eliminarlo definitivamente, y por lo que se refiere a la construcci�n de la daci�n en pago como novaci�n, tampoco se acomoda a la intenci�n de las partes. La realidad es que cuando el deudor da en pago una cosa y el acreedor la recibe en ese concepto, ni uno ni otro piensan en crear un nuevo cr�dito para extinguir el cr�dito anterior, sino que su voluntad se encamina directa e inmediatamente a la extinci�n del cr�dito primitivo mediante otra prestaci�n diversa de la debida, a la que el acreedor, juez de su inter�s en el v�nculo, atribuye la misma fuerza de satisfacci�n que ten�a la primitiva prestaci�n. La soluci�n preferible parece ser la de considerar la daci�n en pago como una modalidad o variante del pago (y, consiguientemente, una causa de extinci�n de las obligaciones), pero que implica, a la vez, una transmisi�n onerosa y ofrece, desde este punto de vista, analog�as con el contrato de compraventa.

A pesar de la aparente analog�a que existe entre la daci�n en pago y la cesi�n de bienes, hay entre ellas importantes diferencias: 1.� La daci�n en pago no requiere, como la cesi�n de bienes, situaci�n de insolvencia, ni tampoco pluralidad de acreedores, ni se extiende a todos los bienes del deudor. 2.� La daci�n consiste en la transmisi�n de la propiedad de una cosa o en la transmisi�n de un derecho; mientras que el efecto de la cesi�n no es atribuir el dominio de los bienes cedidos a los acreedores, sino atribuirles la facultad de proceder a su venta y hacerse pago con el importe. 3.� La daci�n en pago extingue totalmente la obligaci�n, mientras que la cesi�n de bienes solo libera al deudor, por regla general, de responsabilidad en la cuant�a de los bienes cedidos; diferencias que se detallan en la STS de 1 de octubre de 2009 (SP/SENT/480242) cuando expresa que la daci�n en pago (datio in solutum) es una forma especial de pago, llamada tambi�n forma subrogada del cumplimiento y consiste en el acuerdo, como negocio jur�dico bilateral, de que se cumpla la obligaci�n mediante una prestaci�n distinta de la que era objeto de la misma. Da el concepto la STS de 23 de septiembre de 2002 exponiendo que esta figura jur�dica, conforme a la construcci�n de la jurisprudencia civil, opera cuando la voluntad negocial de las partes acuerda llevar a cabo la satisfacci�n de un d�bito pendiente, y el acreedor acepte recibir del deudor determinados bienes de su propiedad, cuyo dominio pleno se le transmite para aplicarlo a la extinci�n total del cr�dito, actuando este cr�dito con igual funci�n que el precio de la compraventa Nota .

La jurisprudencia es m�s que reiterada al distinguir la daci�n en pago (datio pro soluto) del pago por cesi�n de bienes (dato pro solvendo), y, as�, en la STS de 28 de junio de 1997 (SP/SENT/351108) se recoge que la "datio pro soluto", significaci�n de adjudicaci�n del pago de las deudas, si bien no tiene una espec�fica definici�n en el derecho sustantivo civil, s� la tiene en el �mbito fiscal, se trata de un acto en virtud del cual el deudor transmite bienes de su propiedad al acreedor, a fin de que este aplique el bien recibido a la extinci�n del cr�dito de que era titular, actuando este cr�dito con igual funci�n que el precio en la compraventa, dado que, seg�n declara la STS de 7 de diciembre de 1983, bien se catalogue el negocio jur�dico que implica como venta, bien se configure como novaci�n o como acto complejo, su regulaci�n ha de acomodarse anal�gicamente por lar normas de la compraventa, al carecer de reglas espec�ficas, adquiriendo el cr�dito que con tal cesi�n se extingue, como viene dicho, la categor�a de precio del bien o bienes que se entreguen en adjudicaci�n en pago de deudas, en tanto que la segunda, es decir, la datio pro solvendo, reveladora de adjudicaci�n para el pago de las deudas, que tiene espec�fica regulaci�n en el art. 1.175 CC, se configura como un negocio jur�dico por virtud del cual el deudor propietario transmite a un tercero que en realidad act�a por encargo, la posesi�n de sus bienes y la facultad de proceder a su realizaci�n, con mayor o menor amplitud de facultades, pero con la obligaci�n de aplicar el importe obtenido en la enajenaci�n de aquellos al pago de las deudas contra�das por el cedente Nota . Por tanto, supone la daci�n en pago:

(i) Una prestaci�n realizada a t�tulo de pago �animo solvendi�, que puede consistir en la transmisi�n de una cosa corporal (daci�n en pago en sentido vulgar), o en la de un derecho real o un cr�dito �caso de la llamada cessio pro soluto�.

(ii) Una diversidad cualquiera entre la prestaci�n que se deb�a y la que le sustituye �aliud pro alio�.

(iii) El acuerdo de voluntades de las partes, deudor y acreedor, de tener por extinguida inmediatamente la obligaci�n merced a la realizaci�n de la prestaci�n distinta de la debida.

Pues bien, practicadas las anteriores consideraciones preliminares acerca de lo que debemos entender por daci�n en pago, la cuesti�n a tratar en el presente estudio no es otra que el dar respuesta a la posible extrapolaci�n de dicha figura jur�dica al campo de las ejecuciones hipotecarias, ya que en los �ltimos tiempos estamos asistiendo a un verdadero drama en la sociedad a consecuencia de la crisis econ�mica, que conlleva que, en el per�odo comprendido entre los a�os 2007 y 2011, se tramitaran 328.687 ejecuciones hipotecarias y 151.369 desahucios, entre los a�os 2008 y 2011 Nota , guerra de cifras abiertas en los medios de comunicaci�n con las que si bien las estad�sticas no se ponen de acuerdo, sin embargo, s� es un�nime la opini�n del alto �ndice de procedimientos judiciales instados por entidades financieras que han conllevado a desalojos con situaciones dram�ticas personales y familiares, lo que pone en estado de cuesti�n la necesidad de afrontar una reforma legislativa que amortig�e, en cierta medida, esos efectos devastadores contra los que las redes sociales se alzan diariamente. Situaci�n dram�tica la de numerosas familias que decidieron en su d�a asumir un cr�dito hipotecario para la adquisici�n de una vivienda familiar y que, como consecuencia del paro y dif�cil acceso al mercado laboral, ya no pueden hacer frente a los plazos de amortizaci�n de los pr�stamos hipotecarios, sin que quepa atribuir en exclusividad la culpa de lo acontecido a los deudores, pues, en cierta medida, tambi�n se habla de considerar corresponsables a las propias entidades financieras que fomentaron el endeudamiento irresponsable, lo que ha causado malestar social. Se dice que la crisis de la banca la pagamos todos y, a la vez, esta se beneficia de las crisis de las familias, pero lo cierto es que la complejidad del asunto en su resoluci�n dimana de que en nuestro ordenamiento jur�dico no cabe, salvo aplicaci�n de la cl�usula "rebus sic stantibus", la alteraci�n sobrevenida del contrato, sin olvidar, adem�s, que en el propio contrato las partes han previsto expresamente esa posibilidad de reclamar m�s all� del valor de subasta, en aplicaci�n de la regla de la responsabilidad patrimonial universal del art. 1.911 CC.

La cuesti�n, que puede ser analizada desde diversas �pticas en el presente trabajo, es exclusivamente de naturaleza jur�dica, concretada, en mayor medida, a dar respuesta a si, como consecuencia de una ejecuci�n hipotecaria, desierta la subasta, el acreedor hipotecario ejecutante se adjudica la finca subastada como pago de su deuda, cuando el valor actual de la finca es inferior al de la tasaci�n inicial y no llega a cubrir la totalidad de la deuda que garantizaba, plante�ndose la duda de si esa adjudicaci�n implica daci�n en pago y, por tanto, extinci�n de la deuda; o si, por el contrario, el acreedor puede continuar la ejecuci�n contra el patrimonio personal del deudor tratando de cobrar la diferencia, decant�ndose por la primera de las posibilidades en cierto modo la Audiencia Provincial de Navarra, Secci�n 2.�) en su pol�mico Auto 111/2010, de 17 de diciembre Nota (SP/AUTRJ/535068), en donde se resuelve el supuesto de que el valor en subasta de la finca es de 75.900 euros, cuando en la escritura de pr�stamo con garant�a hipotecaria se le daba un valor superior al del pr�stamo hipotecario, concretamente de 71.225,79 euros, por lo que no considera oportuno seguir adelante con la ejecuci�n por entender que el valor de la finca, no obstante lo resuelto en la subasta, es suficiente para cubrir el principal de la deuda reclamada e, incluso, encontr�ndose por encima de dicho principal, siendo circunstancial el que la subasta, al haber resuelto desierta, tan solo sea adjudicada en la cantidad de 42.895 euros, pues lo cierto dice es que "el banco se adjudica una finca, que �l mismo valoraba en una cantidad superior a la cantidad adeudada por el pr�stamo concedido, salvo el tema de intereses y costas (...)", rese�ando la indicada resoluci�n en su fundamentaci�n tres pilares sobre los que sustenta su decisi�n, uno de car�cter moral relacionado con la crisis financiera general y con la mala gesti�n de las entidades financieras, y otros dos de naturaleza jur�dica afirmando, en relaci�n con el primero de ellos, que la entidad bancaria forma parte del sistema financiero que es art�fice de una gesti�n responsable de una crisis internacional sin precedentes, concretando que "moralmente es rechazable que se alegue para intentar continuar la ejecuci�n la p�rdida de valor de la finca que serv�a de garant�a al pr�stamo que no hubiera concedido si no hubiera tenido un valor suficiente para garantizar el pr�stamo concedido, que fue fijado por la entidad bancaria ahora ejecutante, o cuando menos aceptado, siendo que dicha p�rdida de valor es directamente achacable a la crisis econ�mica, fruto de la mala praxis del sistema financiero, que repetimos, (...), s� que no deja de ser una realidad que forma parte de los protagonistas de dicho sistema financiero, y de ah� que resulte especialmente doloroso, que la alegaci�n que justifica su pretensi�n, est� basada en unas circunstancias que sencillamente y como vulgarmente se dice ha suscitado una gran sensibilidad y levantado ampollas".

Del mismo modo, la resoluci�n comentada acude a la realidad social del tiempo en el que han de ser aplicadas las normas de conformidad con lo establecido en el art. 3.1 CC, invocando en sus argumentos jur�dicos tanto la doctrina de los actos propios como la teor�a del ejercicio abusivo de los derechos a fin de dar cobertura a su decisi�n, exponiendo que "si el banco, parte fuerte en el contrato de adhesi�n que firma con el prestatario, tasa la finca hipotecada en una determinada cuant�a, no puede luego, si no quiere contravenir dicha doctrina, de reiterada aplicaci�n jurisprudencial, incorporar como propio el bien subastado sin darle el valor que �l mismo fij�", y que "(...) la finalidad del procedimiento de ejecuci�n hipotecaria es la de que el acreedor, por v�a de ejecuci�n del bien gravado en garant�a, cobre la deuda que el prestario tenga pendiente (...). En este sentido, la actuaci�n de la entidad financiera se considera contraria al principio de la buena fe que debe presidir el ejercicio de un Derecho (art. 7 CC) (...)".

Consideraciones las expuestas que, a mi juicio, quedan lejos de tener oportuna cobertura legal, ya que la hipoteca, como derecho real de garant�a que es, nace para asegurar, garantizar y mejorar las posibilidades de cobro del acreedor, implicando la afecci�n de un bien determinado y su realizaci�n de valor, el ejercicio del denominado "ius distrahendi", sea quien sea el poseedor de la cosa dada en garant�a, con car�cter preferente y "erga omnes", pasando a constituirse como un "plus" de la responsabilidad patrimonial universal del deudor a que alude el art. 1.911 CC. De manera que, cuando existe un derecho real de garant�a para asegurar el cumplimiento de una obligaci�n, el acreedor tiene a su favor el poder exigir una doble responsabilidad a su deudor: la personal del art. 1.911 CC y la real, ya que el bien dado en garant�a responde con su valor en venta de la misma obligaci�n, quedando facultado el acreedor para ejercitar, en caso de impago, reclamaci�n en v�a personal o real, sin que exista obst�culo alguno para que, en caso de no satisfacerse plenamente su derecho tras el ejercicio de una acci�n, pueda cubrir el resto de su cr�dito ejercitando la otra posteriormente Nota , dado que una de las notas que caracterizan a la hipoteca es su accesoriedad respecto del cr�dito, de modo que subsiste en tanto este tambi�n lo hace, no siendo la hipoteca un derecho independiente, o sea, con existencia propia, sino que vive al servicio del cr�dito, estando conectado a este, siguiendo su suerte, seg�n califica en art. 1.528 CC Nota ; posibilidad que queda perfectamente avalada por la disposici�n contenida en el art. 105 LH, salvo en aquellos casos (infrecuentes) en los que expresamente se pacte la limitaci�n de responsabilidad hipotecaria que recoge el art. 140 LH, al afirmar que "no obstante lo dispuesto en el art�culo 105 LH podr� v�lidamente pactarse en la escritura de constituci�n de la hipoteca voluntaria que la obligaci�n garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados", a�adiendo, a rengl�n seguido como efecto derivado de ello, que "en este caso, la responsabilidad del deudor y la acci�n del acreedor, por virtud del pr�stamo hipotecario, quedar�n limitadas al importe de los bienes hipotecados y no alcanzar�n a los dem�s bienes del deudor" Nota , con lo que se consigue limitar la responsabilidad del deudor exclusivamente respecto a los bienes hipotecados, pero siempre y cuando, l�gicamente, esa limitaci�n se establezca de forma expresa en el t�tulo constitutivo de la hipoteca, a efectos de ser inscrita en el Registro de la Propiedad, dejando fuera de juego la regla general de responsabilidad universal del deudor.

Si el pago tiene una funci�n solutoria, satisfactoria y extintiva, la daci�n en pago, como negocio at�pico y que permitir�a al acreedor en pago de la deuda quedarse con el inmueble, exigir�a para su estimaci�n la concurrencia de un triple requisito: (i) realizar una nueva prestaci�n a t�tulo de pago, (ii) la diversidad entre la prestaci�n que se deb�a y la que la sustituye, y (iii) un acuerdo de voluntades entre el acreedor y el deudor, de tener por extinguida la obligaci�n merced a la realizaci�n de la prestaci�n distinta a la inicialmente debida. Presupuesto este �ltimo de dif�cil acogimiento en el caso de las ejecuciones hipotecarias, ya que quiebra a partir del momento en que el acreedor no presta su consentimiento a tener por extinguida la obligaci�n asegurada con la hipoteca, lo que conlleva que se haga de entendimiento escaso la posibilidad de poder apreciar verdadera causa extintiva por daci�n en pago. De ah� que la conocida y controvertida resoluci�n dictada por la Audiencia Provincial de Navarra haya sido diana de numerosas cr�ticas que pueden sintetizarse en los siguientes bloques:

a) Desde una perspectiva legal, ofrece inobservancia del art. 105 LH en relaci�n con el 1.911 CC, ya que, aunque el acreedor tenga garantizado su cr�dito con la hipoteca (responsabilidad real), sigue teniendo a su favor la responsabilidad personal del deudor, respondiendo de la deuda con todos sus bienes presentes y futuros, as� como del art. 579 LEC al establecer en su redacci�n originaria, modificada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, para los casos de ejecuci�n dineraria en casos de bienes especialmente hipotecados o pignorados, que "cuando la ejecuci�n se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados, en garant�a de una deuda dineraria se estar� a lo dispuesto en el Cap�tulo V de este T�tulo", a�adiendo que "si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el cr�dito, el ejecutante podr� pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecuci�n proseguir� con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecuci�n", es decir, ex lege, queda leg�timamente autorizado el acreedor para ante una ejecuci�n hipotecaria insuficiente poder ejercitar con posterioridad la acci�n personal hasta llegar a la satisfacci�n completa de su cr�dito, en plena consonancia con la literalidad contenida en el art. 570 LEC Nota , todo ello corroborado, a su vez, por el contenido del art. 692.1, segundo inciso, LEC Nota .

b) En su vertiente jurisprudencial se observan diversas resoluciones dictadas en sentido opuesto, como la SAP M�laga, Secci�n 5.�, de 4 de diciembre de 2006 Nota , otros autos de la misma AP de Navarra, como los de 21 de diciembre de 2010 (n�meros 68 y 69) o de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 26 de marzo de 2012 (SP/AUTRJ/672789), as� como las SSTS de 8 de julio de 2003 y de 16 de febrero de 2006 (SP/SENT/362741), prescindiendo en la primera de las del Alto Tribunal de argumentaciones de tipo moral, proclamando no haber motivo bastante que justifique un enriquecimiento injusto de la firma financiera, y, en la segunda, advierte que no se puede considerar que por adjudicarse el acreedor la finca hipotecada, se haya satisfecho el cr�dito del acreedor, alegando que lo contrario ser�a un enriquecimiento injusto o sin causa para este, pues no est� a disposici�n del juzgador corregir, en raz�n de su personal estimaci�n, sobre lo que sea justo en cada caso, las resultas de la aplicaci�n de las normas, cabiendo tan solo que el enriquecimiento sin causa entre en juego en defecto de previsi�n normativa, afirmando que no puede darse por el hecho de que la adjudicaci�n se haya producido a favor del acreedor por un precio inferior al de tasaci�n, cuando se han seguido los tr�mites previstos en la ley; respuesta que reproduce la STS de 25 de septiembre de 2008 (SP/SENT/180528) (ponente: Excmo. Sr. don Antonio Gull�n Ballesteros) cuando afirma que es perfectamente posible que el acreedor hipotecario contin�e ejecuci�n contra el deudor cuando, a pesar de haberse adjudicado la finca, su valor no alcance para cubrir la deuda existente, ya que el prestamista que tiene como garant�a de restituci�n una hipoteca, puede ejercitar la acci�n declarativa contra el prestatario despu�s de haber ejecutado aquella por los tr�mites legales y no haber obtenido pago completo del cr�dito por el que se ejecut�, declarando expresamente que "(...) por lo que al abuso de derecho se refiere, el TS considera que no procede esta apreciaci�n, en la medida en que no puede tacharse de conducta abusiva la del acreedor que usa, en defensa de sus derechos, las facultades que le concede la ley, concretada en la reclamaci�n de la diferencia entre el total de su cr�dito por el que se ejecut� y el importe por el que se adjudic� en el procedimiento del art. 131 de la Ley Hipotecaria los bienes gravados", y rechazando que "act�a el acreedor con manifiesto abuso de derecho si exige al deudor el importe que resta del cr�dito por el que ejecut�, cuando en el proceso de ejecuci�n no ha conseguido la cantidad suficiente para la satisfacci�n total de aquel. Ello solo puede suceder si se ha pactado al amparo del art. 140 de la Ley Hipotecaria la responsabilidad limitada, que es una excepci�n a lo que dispone el art. 105 del a misma Ley y que concreta la responsabilidad del deudor y la acci�n del acreedor al importe de los bienes hipotecados, no pudiendo alcanzar a los dem�s bienes del deudor. El permitido por el art. 140 de la Ley Hipotecaria no se concert� en la escritura de pr�stamo hipotecario convenida entre demandante y demandados, por lo que en tal supuesto, la hipoteca, seg�n el art. 105 de la misma ley, no altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el art. 1911 del C�digo Civil, o sea, que se pueden perseguir otros bienes distintos de los hipotecados hasta la entera satisfacci�n del cr�dito" Nota .

La doctrina del enriquecimiento injusto o sin causa permanece en nuestro Derecho como una secuela de las viejas "condictiones", acciones personales recuperatorias que permiten obtener de quien ha resultado atributario de una prestaci�n o beneficiario de un incremento patrimonial por una inversi�n o por haber utilizado en provecho propio bienes ajenos sin un t�tulo que se lo permitiera, la medida del enriquecimiento que ha experimentado, generalmente, pero no siempre correlativamente, al empobrecimiento de la contraparte. Se trata de supuestos en los que la prestaci�n, la inversi�n o la utilizaci�n carec�an de justificaci�n en una previa relaci�n contractual o en una espec�fica previsi�n legal, de ah� que no quede permitido al Juez revisar en t�rminos de justicia o de equidad el resultado de las operaciones econ�micas o de tr�fico realizadas por los particulares en el �mbito de la autonom�a privada Nota .

Argumentos los ofrecidos en las expresadas resoluciones categ�ricos y de contundencia incuestionable que no hacen m�s que desvanecer y dejar al margen de la vigente legalidad positiva los criterios contenidos en la resoluci�n de la Audiencia Provincial de Navarra, desoyendo el mandato contenido en el art. 117 CE conforme al cual debe el Juez someterse a la ley aplicable como parte de su estatuto esencial de Juez constitucional, implicando, a su vez, atentado contra la seguridad jur�dica que supone la no aplicaci�n de los arts. 579 LEC y 1.911 CC, la interpretaci�n literal de estas normas, la aplicaci�n de la doctrina de los actos propios y de los arts. 105 y 140 LH.

Indudablemente, en mi opini�n, la resoluci�n comentada con claras connotaciones de ofrecer una justicia material al caso concreto no se ajusta a la normativa legal, pareciendo m�s aconsejable, como as� ha sido en parte, que la respuesta venga dada por v�a legislativa ante una larga situaci�n de crisis econ�mica que afecta a miles de familias y en la que aceptar esa daci�n en pago a favor del acreedor generar�a un efecto perverso para futuros adquirentes de viviendas que ver�an como la concesi�n de sus pr�stamos se encarecer�an sustancialmente, con exigencia de quedar garantizados con una menor cobertura hipotecaria, con recortes en los plazos de amortizaci�n y con exigencia de mayores garant�as personales o reales complementarias, por lo que las propuestas que se han venido dando desde un punto de vista legislativo, entre otras, podr�an ser:

1.� Introducir de un sistema obligatorio de mediaci�n a la normativa procesal reguladora de la ejecuci�n sobre bienes hipotecados Nota .

2.� Promover que las entidades financieras asuman la limitaci�n de la garant�a hipotecaria del art. 140 LH Nota , aspecto este al que no se hace referencia alguna en el RDL 6/2012 Nota .

3.� Promover que en los pagos de los pr�stamos hipotecarios se apliquen en los pagos iniciales una mayor proporci�n de amortizaci�n de capital principal en detrimento de los intereses.

4.� Dado el fracaso actual de la subasta judicial como mecanismo de realizaci�n de valor de bienes ejecutados, pues inter�s com�n de acreedor y deudor es que se obtenga el mayor precio posible, activar medidas para promover la participaci�n de m�s postores en las subastas (subastas on line, por medios telem�ticos, inform�ticos o electr�nicos), con mayor publicidad (utilizaci�n de Internet, creaci�n de web oficial para subastas judiciales, etc.), m�s informaci�n, menor dep�sitos para recurrir, garantizando que el precio de salida sea acorde al valor de mercado Nota .

5.� La fijaci�n de un precio de tasaci�n fijo en la escritura p�blica es contraproducente, pues, si el mercado evoluciona a la baja, las subastas resultar�n desiertas.

Se dice que la distribuci�n de los riesgos de una inadecuada tasaci�n de los inmuebles de las hipotecas deber�a recaer primordialmente sobre el acreedor hipotecario, en cuanto que efectu� una sobretasaci�n del bien en el momento de la constituci�n de la hipoteca y, adem�s, concedi� al prestario un importe superior al legalmente permitido (no m�s del 80 % del valor de tasaci�n, seg�n el art. 5 de la Ley del Mercado Hipotecario, en su vigente redacci�n); as� pues, debe ser la entidad financiera la que asuma el efecto desfavorable que suponen los referidos factores de riesgo.

6.� El RDL 8/2011 y de las modificaciones que se introducen en el art. 671 LEC, conforme a las cuales en ning�n caso puede el acreedor pedir la adjudicaci�n del inmueble por una cantidad inferior al 60 % del valor de tasaci�n cuando no hay postores en la subasta, pues, si los hay, entonces, el ejecutante puede pedir la adjudicaci�n del bien por el 70 %, haci�ndose propuesta de que ya sea subasta con postores o desierta, se adjudique por un porcentaje del 70 %.

En esta hip�tesis se plantea como adicional el problema de cu�l debe ser el "valor de tasaci�n", el de mercado o el dado unilateralmente por la entidad a efectos de subasta en el clausulado del pr�stamo con garant�a hipotecaria. Lo suyo ser�a evitar discrepancia entre una y otra, es decir, que se trate de un precio �nico a efectos de subasta como a efectos del art. 5 de la Ley del Mercado Hipotecario.

7.� Recientemente, el Tribunal Constitucional ha tenido ocasi�n de pronunciarse acerca de la correcci�n del proceso de ejecuci�n hipotecaria, fallando cuesti�n de inconstitucionalidad acerca de la posible vulneraci�n de los arts. 9.3, 24.1 y 47 CE por los arts. 695, 698 y 579.2, todos ellos de la LEC 1/2000, pero acuerda en Auto 113/2011, de 19 de julio (SP/AUTRJ/694611), inadmitir la cuesti�n por entender no ser el cauce procesal id�neo para que los �rganos jurisdiccionales puedan cuestionar de modo gen�rico o abstracto la constitucionalidad de un r�gimen o esquema legal por contraste con un hipot�tico modelo alternativo, que no le compete formular al �rgano proponente ni corresponde valorar al Tribunal Constitucional por ser materia de la exclusiva competencia del legislador, dentro de cuyos l�mites constitucionales dispone de un amplio margen de libertad de elecci�n que este Tribunal no puede ni debe restringir. Pero, no obstante ello, ya anteriormente en el marco del recurso de amparo s� lleg� a abordar la constitucionalidad de las disposiciones legales que limitan los motivos de oposici�n a la ejecuci�n en el procedimiento sumario de ejecuci�n hipotecaria en su STC 41/1981, de 18 de diciembre (SP/SENT/314738), teniendo declarado en la STC 217/1993, de 30 de junio (SP/SENT/72566), que este tipo de procedimiento (la ejecuci�n hipotecaria) se caracteriza por la extraordinaria fuerza ejecutiva del t�tulo y paralela disminuci�n de las posibilidades de oponerse mediante la formulaci�n de excepciones, ya que la presentaci�n de la demanda, la integraci�n del t�tulo y la llamada de terceros poseedores y acreedores posteriores son condiciones suficientes para pasar a la fase de realizaci�n, y que el deudor, como los terceros poseedores y acreedores posteriores, m�s all� de detener la ejecuci�n mediante el pago, para lo que la ley establece que debe hacerse el oportuno requerimiento, apenas tiene posibilidades de oposici�n Nota , pero, sin embargo, en el �mbito de este procedimiento de ejecuci�n hipotecaria, cuya constitucionalidad no se puede cuestionar, s� cabr�an otras actuaciones judiciales, como, por ejemplo, seg�n defiende alg�n sector doctrinal, el plantear la nulidad por abusiva de la cl�usula que fija la tasaci�n del inmueble objeto de hipoteca a efectos de subasta, posibilidad que chocar�a con el inconveniente del encaje de dicha cl�usula dentro de los supuestos de abuso recogidos en la normativa sobre consumidores. Adem�s, esa nulidad, de admitirse, conllevar�a el recurso a la autoridad judicial para que fijase un contenido sustitutorio, que algunos cifrar�an en una nueva tasaci�n adaptada a valores de mercado. Ahora bien, esta soluci�n acabar�a siendo m�s perjudicial para el deudor hipotecario, ya que, a la postre, la nueva tasaci�n ser�a a la baja y el procedimiento de ejecuci�n terminar�a con una adjudicaci�n a favor de la propia entidad acreedora, con lo que el problema no encontrar�a la soluci�n deseada.

Otra alternativa ser�a, de acuerdo con el principio "pro-consumatore", apreciar de oficio a "limine litis" las cl�usulas v�lidas e inv�lidas por abusivas contenidas en las respectivas escrituras de pr�stamo hipotecario Nota , ya que, seg�n establece la jurisprudencia comunitaria, la verificaci�n de la ausencia de cl�usulas abusivas se efectuar� de oficio por Jueces y Tribunales, sin necesidad de esperar a una oposici�n de parte y desde el mismo momento de la admisi�n de la demanda Nota , lo que en la pr�ctica no suele ser frecuente Nota , control de oficio del que no quedan excluidos los procedimientos de ejecuci�n Nota ; teniendo declarado el Tribunal Europeo en Sentencia de 3 de junio de 2010, tras reiterar ese control judicial de oficio de las cl�usulas abusivas que provoquen desequilibrio contractual, como la protecci�n de las normas comunitarias, establecen un nivel m�nimo armonizador que no impide que sea superado por las legislaciones estatales, fijando un nivel m�s elevado de protecci�n para el consumidor, pudiendo extenderse a elementos esenciales del contrato. Extremo este que, de darse, se ha limitado a la nulidad de las cl�usulas reguladoras del tipo de inter�s remuneratorio, o sobre todo, del inter�s moratorio pactado, cuando es muy elevado en relaci�n con el tipo de inter�s vigente en el mercado en ese momento.

De aceptarse esta tesis, supondr�a que lo ejecutado quedar�a limitado a los plazos de amortizaci�n impagados, m�s los intereses y costas, y no a la totalidad del principal pendiente de pago. Esta v�a tendr�a un cierto apoyo en la propia LH, cuyos arts. 127 y 135 disponen la limitaci�n de la ejecuci�n a los plazos vencidos y no pagados.

Sin embargo, el legislador ha venido a limitar ese control del inter�s de demora en el art. 4 del RDL 6/2012, de 9 de marzo, estableciendo un porcentaje l�mite del inter�s de demora del 2,5 % para los deudores situados en su �mbito (umbral de exclusi�n), impidiendo su moderaci�n a otros deudores hipotecarios, lo que, conforme a lo dicho, se opone frontalmente a la normativa comunitaria del control de las cl�usulas abusivas Nota .

8.� El impago de una, dos o, incluso, tres mensualidades supone de hecho para el prestatario un efecto perverso, a saber, el de tener que devolver, de forma inmediata y de una sola vez, la totalidad del principal pendiente, lo que le resultar� completamente imposible, debiendo, adem�s, abonar los intereses moratorios del principal, junto con las costas judiciales. Por ello, cabr�a la posibilidad de que el deudor hipotecario pudiera suspender durante un per�odo el pago del principal del pr�stamo, lo que no constituye ning�n perjuicio para la entidad que mantiene la garant�a real sobre el bien y sigue percibiendo los intereses y/o, en su caso, puede limitar a 2,5 el inter�s legal del dinero Nota , habida cuenta de que ya, de hecho, son reiteradas las resoluciones de las Audiencias Provinciales que por analog�a vienen aplicando a operaciones crediticias distintas al descubierto en cuenta esta limitaci�n, haciendo uso para ello de la facultad moderadora contemplada en el art. 1.154 CC Nota .

9.� Derecho de opci�n de arrendamiento en tanto no sea transmitida la vivienda a un tercero. Esta opci�n permite, por un lado, proteger el derecho constitucional a disfrutar de una vivienda (art. 47 CE), y, por otro, se garantiza la continuidad en el uso de la misma, lo que, a su vez, evita la desocupaci�n de la vivienda que perjudica al propio bien y puede dar pie a conflictos de ocupaci�n no consentida Nota .

10.� Imponer honorarios tasados para los letrados que intervengan en los procedimientos de ejecuci�n hipotecaria y un plazo m�ximo para la ejecuci�n, evitando que el retraso perjudique al deudor con un aumento considerable de la cantidad que debe pagar.

11.� Limitar el plazo para proceder a la reclamaci�n del importe no cubierto por la adjudicaci�n a cinco a�os Nota .

12.� Permitir legalmente la daci�n en pago, posibilidad sobre la que cabe apreciar la existencia de dos corrientes doctrinales opuestas:

� Los que la defienden apoyando su razonamiento en la equidad, en la penosa situaci�n de las familias que pierden su vivienda y que deben, no obstante, seguir abonando una cantidad que se incrementa con el transcurso del tiempo, todo ello derivado de las malas pr�cticas implementadas por las caracter�sticas del sistema econ�mico, donde el fomento del cr�dito f�cil deja escasas opciones al ciudadano consumidor.

� La f�rmula contraria que defiende su inaplicaci�n con base en la legalidad imperante y respetando lo pactado ("rebus sic stantibus"), advirtiendo del grave impacto que ocasionar�a a la seguridad del cr�dito hipotecario su inclusi�n obligatoria, no pudiendo ser superada la ley por criterios de justifica material, ni ampararse exclusivamente en razones de equidad no previstas por la ley en particular, ni, mucho menos, recurriendo a una interpretaci�n forzosa de la realidad social, porque la fortaleza de la actividad bancaria necesita en el �mbito nacional e internacional de grandes dosis de confianza y de estabilidad Nota .

La situaci�n lamentable y preocupante que venimos padeciendo con numerosos lanzamientos judiciales producidos y dram�ticos episodios personales dio lugar a que �por conducto del RDL 6/2012, de 9 de marzo, de Medidas Urgentes de Protecci�n de Deudores Hipotecarios sin Recursos� se introdujeran ciertas modificaciones en la materia que afecta no a todo deudor hipotecario, sino que lo restringe a favor solamente de aquellos que se encuentren en el denominado "umbral de exclusi�n", que est�n vigentes a 12 de marzo de 2012 y constituidos para la adquisici�n de viviendas, cuyo precio no hubiese excedido de valores entre los 200.000 euros en municipios de m�s de 1.000.000 de habitantes; de 180.000 euros para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en �reas metropolitanas de municipios de 1.000.000 de habitantes; de 150.000 euros para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes, y los 120.000 euros en municipios de hasta 100.000 habitantes. Sus beneficiarios no son otros que aquellas personas que se encuentren en situaci�n profesional y patrimonial que les impida hacer frente al cumplimiento de sus obligaciones hipotecarias y a las elementales necesidades de subsistencia, umbral que incluye a los dem�s miembros de la unidad familiar, as� como a los titulares de las garant�as personales o reales que, en su caso, existiesen. El modelo de protecci�n gira en torno al denominado "C�digo de Buenas Pr�cticas" al que, voluntariamente, podr�n adherirse las entidades de cr�dito y dem�s entidades que, de manera profesional, realizan la actividad de concesi�n de pr�stamos o cr�ditos hipotecarios, siendo supervisado por una comisi�n de control integrada por representantes del Ministerio de Econom�a y Competitividad, Banco de Espa�a, Comisi�n Nacional del Mercado de Valores y Asociaci�n Hipotecaria Espa�ola, lo que se desarrolla en tres fases: 1.� Dirigida a la reestructuraci�n viable de la deuda hipotecaria a trav�s de la aplicaci�n a los pr�stamos o cr�ditos de una carencia en la amortizaci�n de capital y una reducci�n del tipo de inter�s durante cuatro a�os, y ampliaci�n del plazo total de amortizaci�n. 2.� Si dicha reestructuraci�n es insuficiente, entonces las entidades podr�n, con car�cter potestativo, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda. 3.� Si con estas medidas no se logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a l�mites asumibles para su viabilidad financiera, estos podr�n solicitar, y las entidades deber�n aceptar, la daci�n en pago como medio liberatorio de la deuda, quedando permitido a las familias poder permanecer en la vivienda durante un plazo de dos a�os satisfaciendo una renta asumible; reforma legislativa que loable a todos los efectos y bien recibida por la ciudadan�a, sin embargo, se califica de insuficiente al quedar circunscrita a concretos y determinados supuestos.

Para finalizar este breve estudio sobre la posible daci�n en pago en materia de ejecuci�n hipotecaria, procede traer a colaci�n el reciente AAP de C�rdoba, Secci�n 3.�, de 1 de febrero de 2012 (SP/AUTRJ/668787), en el que se recurre a otro criterio para admitir la oposici�n (por pago o pluspetici�n) del deudor hipotecario, cuando el acreedor ejercite la facultad prevista en el art. 579 LEC para solicitar despacho de ejecuci�n por la parte de principal, intereses y costas no cubiertos por la adjudicaci�n en subasta. La tesis de que dicho auto parte, en primer lugar, es que debe diferenciarse entre la adjudicaci�n en subasta a tercero, donde �ste hace ofrecimiento y pago de una cantidad l�quida y determinada, que es el importe del remate, del supuesto de adjudicaci�n al propio acreedor hipotecario, por falta de postores (art. 571), en cuyo caso se tratar�a de "una medida sustitutiva de la denominada daci�n en pago hipotecaria". En este �ltimo supuesto, a juicio de dicha Audiencia Provincial, y para evitar situaciones abusivas y en las que quede en manos del acreedor mismo la adjudicaci�n en m�s o en menos del l�mite fijado legalmente (arts. 1256 y 1449 CC) es por lo que se estar�a obligando a que, en el momento de la adjudicaci�n, el importe fijado en la misma debe ser acorde con el valor real del bien, seg�n precio de mercado. En consecuencia, concluye, la expresi�n "producto insuficiente para cubrir el cr�dito" del art�culo 579 LEC en su actual redacci�n, debe interpretarse como remisi�n a valor real de mercando en el momento de la adjudicaci�n. Por ese motivo, la Sala estima el recurso de apelaci�n presentado por la ejecutada, al haber acreditado que hubo una tasaci�n, realizada por entidad tasadora autorizada, con vigencia en la fecha de adjudicaci�n del inmueble a la ejecutante, que fijaba un precio de mercado bastante superior al de la deuda pendiente de pago, incluyendo todos sus conceptos. Resoluci�n que, en definitiva, viene a mostrarse a favor de la daci�n en pago y que difiere de la anterior de la Audiencia Provincial de Navarra, dado que aqu� se pretende dar cobertura a la decisi�n en el derecho positivo, no en argumentos morales y de equidad, habida cuenta de que reconoce la facultad del acreedor de poder ejercitar la acci�n personal que le brinda el art. 1.911 CC en relaci�n con el 105 LH, pero matizando que el actual art�culo 579 LEC, en su actual redacci�n dada por Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilizaci�n Procesal, consiente que ante la insuficiencia de la garant�a hipotecaria pretenda cobrarse con otros bienes del deudor, pudiendo pedir el "despacho de ejecuci�n por la cantidad que falte", a diferencia de lo que en origen se�alaba la norma procesal de solicitar "el embargo", sin necesidad de presentar nueva demanda ejecutiva, lo que ahora deviene necesaria, diferencia sustancial que en an�lisis efectuado por ACH�N BRU��N Nota supone matiz relevante al reconocer la posibilidad de doble oposici�n, una primera en el proceso de ejecuci�n hipotecaria por las causas tasadas del art. 695 LEC, y otra, una vez transformada la ejecuci�n hipotecaria en ordinaria, en los 10 d�as siguientes a la nueva ejecuci�n despachada por los motivos propios de los t�tulos ejecutivos no procesales ni arbitrales contemplados en los arts. 557 y ss. LEC., siendo en este segundo proceso judicial en donde el auto defiende que al ser el valor real del bien al tiempo de su adjudicaci�n superior no solo al importe por el que el mismo fue adjudicado, sino tambi�n a la cantidad exigida como remanente del cr�dito, se ha producido la completa satisfacci�n del acreedor, lo que asimila a la extinci�n de la obligaci�n mediante pago; situaci�n diferente de aquella otra en la que la adjudicaci�n se hace en subasta a favor de tercero, ya que en tales casos el importe del cr�dito solo se hubiera visto reducido por el precio del remate.